Så lyckas du med hyresförhandlingen
De flesta företagare ingår någon gång ett hyresavtal. Det kan vara allt från små förråd till stora restauranglokaler. Innan du tecknar ett hyresavtal behöver du fundera över villkoren i avtalet. Den här texten är skriven främst utifrån ett hyresgästperspektiv och tar upp några punkter som är viktiga att tänka på innan du tecknar.
Till att börja med är det viktigt att ändamålet för lokalen bestäms i hyreskontraktet. För det fall att lokalen exempelvis ska användas som kafé ska det anges i kontraktet. Eftersom du avtalar med din hyresvärd om lokalens användningsområde behöver du också hålla dig till den verksamhet som anges. Hyresvärden ska se till att lokalen är brukbar för det som den ska användas till, vilket till exempel kan innebära att det finns erforderlig ventilation för en kaféverksamhet.
Fundera över kontraktstiden. Avtalet kan skrivas på obestämd eller bestämd tid. Om det löper på obestämd tid har du inte någon speciell tidpunkt att förhålla dig till om du vill säga upp hyresavtalet, det kan ske när som helst med den uppsägningstid som står i avtalet. Notera att för hyresvärden finns det tvingande bestämmelser gällande uppsägningstid. Det kan innebära att en kort avtalad uppsägningstid är giltig för hyresgästen men inte för hyresvärden.
Det andra alternativet är att ha en bestämd hyrestid. Avtalet kan då sägas upp med den avtalade uppsägningstiden till hyrestidens utgång. Det innebär att du avtalar om en på förhand bestämd hyrestid, och du kan inte säga upp avtalet till att upphöra innan denna tidpunkt. Om du ingår ett avtal på bestämd tid är det viktigt att hålla koll på uppsägningstiden och hyrestiden så du inte missar tidpunkten för när hyresavtalet kan sägas upp.
”Argument för att förhandla ner hyran”
Om ett hyresavtal på bestämd inte sägs upp fortsätter det på obestämd tid om ni inte avtalat att avtalet löper vidare i en ny hyresperiod om till exempel tre år. Även här gäller tvingande bestämmelser gällande uppsägningstid för hyresvärden, vilket kan innebära att en kort avtalad uppsägningstid är giltig för hyresgästen men inte för hyresvärden.
En fördel med ett tidsbestämt avtal är att du lättare kan planera för verksamheten när du vet att du kan vara kvar i lokalen i vart fall några år innan du riskerar uppsägning. Om det börjar gå dåligt för företaget kan en lång hyrestid däremot vara en nackdel om du vill komma ur avtalet snabbt. En sådan situation befinner sig förmodligen ett antal företagare i nu till följd av Coronapandemin. Hyresvärdar som har hyresgäster som är verksamma i någon av de utsatta branscherna, och som har lämnat hyresrabatt till dessa hyresgäster, har kunnat söka kompensation från staten under sommaren.
När du vid ingående av hyresavtalet ska förhandla hyran – och du inte vet om den nivå som hyresvärden begär är rimlig – kan du försöka ta reda på vad marknadshyran ligger på i området. Enklaste sättet att ta reda på det är att fråga andra hyresgäster som har liknande lokaler. Om du märker att nivån i området är lägre än den som hyresvärden vill ha för lokalen har du ett argument som du kan använda för att förhandla ner hyran.
Slutligen är det bra att känna till att du som hyresgäst har vissa rättigheter om du blir uppsagd från lokalen. Kontakta gärna Företagarnas rådgivning inför att du ska teckna ett hyresavtal eller om du fått en villkorsändring eller uppsägning för avflytt.